Как международные санкции влияют на рынок недвижимости России

Рынок однозначно становится рынком арендатора, говорит в своей авторской колонке директор департамента консалтинга GVA Sawyer Марианна Романовская.

2014г. изначально не обещал рынку недвижимости зашкаливания ставок аренды и галопирующего спроса на квадратные метры и гектары. Ожидали "тихого выживания" в холодающем инвестиционном климате рецессии. Однако прогноз не оправдался и нагрянули санкции.

Ахиллесова пята коммерческой недвижимости - это зависимость от заемного финансирования, обусловленная высокой капиталоемкостью (доля собственных средств составляет, как правило, 30%). Вспомним, что в предыдущий кризис недоступность дешевых западных денег уже однажды подкосила наш рынок. В текущей ситуации история повторилась и осложнилась, в частности, за счет санации банковской системы и закрытия части банков. Конечный результат - удорожание кредитного ресурса, сокращение числа финансовых организаций, готовых предоставлять проектное финансирование.

Учитывая сокращение предпосылок роста числа рабочих мест, офисный рынок оказывается, пожалуй, среди наиболее серьезно пострадавших. В Москве о ситуации свидетельствуют следующие данные. В первом полугодии 2014г. общий объем сделок составил менее 400 тыс. кв. м, что на 35% ниже аналогичных показателей предыдущих двух лет (2012-2013 гг.). Общий объем чистого поглощения1 в первом полугодии 2014г. составил 150 тыс. кв. м, что на 30% ниже аналогичного показателя прошлого года). Уровень вакантных площадей продолжает расти: в классе А он составляет 20% и 16% в классе В+/В-. Перспективы для офисного рынка на нестоличных рынках существенно хуже. В сложном положении оказываются собственники недавно сданных объектов или зданий на завершающей стадии строительства: с высокой долей вероятностью (особенно при отсутствии подушки безопасности в виде собственного капитала) приходится думать о снижении ставок.

Глядя в глаза правде, в торговом сегменте отмечаем затягивание поясов покупателей, ведущее их в сторону от соблазнов, успевших полюбиться в классических торговых центрах. Итог потребительской неуверенности - это улучшение перспектив развития форматов дискаунтеров (продукты, одежда etc).  В этой ситуации не все ретейлеры готовы продолжать развитие, и заполнение вводимых в эксплуатацию объектов идет нелегко. В Москве ставки остаются пока стабильными, в регионах уже отмечается тенденция к их снижению. По итогам года GVA Sawyer прогнозирует рекордный объем ввода торговых площадей в Москве - на уровне 600 тыс. кв. м GLA2 (максимальный объем нового предложения был зафиксирован в 2009г.- 518 тыс. кв. м GLA). Легко ожидаемый результат - рост уровня вакантных площадей, составляющий на текущий момент около 4%.

Рынок однозначно становится рынком арендатора.

Источник: www.realty.rbc.ru